深圳花园城商场完成升级改造 大量新租户陆续入驻
香港2024年3月15日 /美通社/ -- 招商局商业房地产投资信托基金（"招商局商业房托基金"或"房托"，香港联交所股份代号：1503），宣布截至2023年12月31日止之全年业绩。招商局商业房托基金于报告年度的收益总额为人民币489百万元，较2022年收益增加人民币57百万元或13.3%。
此次每基金单位分派0.0450港元，连同已支付的每基金单位中期分派0.0475港元，报告年度的每基金单位分派总额为0.0925港元，按2023年12月29日招商局商业房托基金收市价1.34港元计算，分派收益率为6.9%。
招商局商业房托基金的总借款净额为人民币4,054百万元，资产负债率为39.0%。该比率低于房地产投资信托基金守则（"房托基金守则"）所准许的50%上限。负债总额（不包括基金单位持有人应占资产净值）占资产总值的百分比为53.0%（2022年年末：62.6%）。
于2023年12月31日，基金单位持有人应占资产净值为人民币3,392百万元或每基金单位人民币3.01元，相当于根据人民银行于2023年12月29日公布的汇率中间价计算的每基金单位3.32港元。
业务表现
于报告年度内，整体物业组合的出租率由2022年底的83.2%，上升3.6个百分点至86.8%。写字楼部分的平均出租率上升了4.1 个百分点至90.0%。甲级写字楼的出租率有显著提升，其中招商局航华科贸中心的出租率大幅增长了 11.9 个百分点，新时代广场的出租率增长了5.6 个百分点。为此，这两栋物业的租金水平下降约6%。相较而言，位于网谷的三项物业无需为达成出租率而做出租金让步，较2022 年同期相比，各个物业的现时租金均有不同程度的涨幅。
由于招商局商业房托基金唯一的零售物业花园城进行了升级改造，全年绝大部分时间内有三分之一的区域处于装修及空置状态，其出租率在2023 年大部分时间受到了巨大的影响。目前，其出租率已恢复至73.7%。由于花园城已正式完成升级改造，预计其出租率会继续恢复至改造前水平。
新时代广场
2023 年内，新时代广场的出租率提升了5.6 个百分点，但受到整体经济下滑及周边甲级写字楼竞争带来的影响，管理人在一定程度上降低了租金要求以提高出租率，导致现时租金每平方米下降了人民币10.5 元，降幅为5.7%。2024 年，管理人将继续以优先考虑出租率为主要经营目标，高效的利用各项资源以优化经营状况。
新时代广场的估值受到深圳甲级写字楼租金下降及租赁市场不稳定的影响，其估值与去年同期相比下降了人民币84 百万元，从人民币2,084 百万元降到人民币2,000 百万元，降幅为4%。
网谷三项（数码大厦、科技大厦 、科技大厦二期）
在经济下滑背景下，网谷三项物业的经营情况仍保持稳固提升。于报告年度，科技大厦二期的出租率及现时租金均有所提升，出租率较去年同期上升了6.1 个百分点，现时每平方米租金上升了人民币4.0元，涨幅为3.3%。科技大厦继续保持满租的经营情况，其现时每平方米租金继续稳步上升至人民币133.6 元，涨幅为2.9%。数码大厦的出租率较上一年年末下降了4.5 个百分点，现时每平方米租金则上升了人民币 5.2 元，涨幅为4.1%。
在估值表现上，数码大厦及科技大厦分别上升0.3% 和1.6%，科技大厦二期则下降 2.2%。
招商局航华科贸中心
招商局航华科贸中心的出租率与去年同期相比，从70.0%大幅提升至81.9%，增加了11.9个百分点。由于采取了较为宽松的租赁政策，其现时每平方米租金从人民币319.3元下降至人民币301.4 元，降幅为5.6%。2024 年，管理人将在尽量不影响租金水平的情况下，继续致力于提高出租率。
在估值表现上，招商局航华科贸中心与去年同期相比有所下降，主要是受到市场租金、物业本身租金水平跌幅及土地使用期限缩短的影响。
花园城
花园城在2023 年进行的分区封闭式升级改造工程是其出租率及现时租金表现低迷的主要原因之一，其出租率在2023 年中跌至53.2%。为快速提升出租率及吸引新租户入场，管理人在现时租金方面给予了相应优惠和激励，导致其现时每平方米租金较2022年末下降了人民币28.8 元，降幅为15.9%。
整体市场恢复不及预期也拖慢了花园城的经营恢复的进程，因此管理人一直重点关注花园城，投放资源，加大招商引流力度。2023年底花园城完成升级，迎来了全新的面貌，大量新租户陆续入驻，人流量大幅增加，令其出租率恢复至73.7%，与 2023 年中期相比增长幅度为20.5 个百分点，较2022 年同期相比还上升了1.5 个百分点。
在花园城的经营情况及租金收入水平极大地受到升级改造的影响，这同样影响了其估值。由于其较低的租金水平，其估值与去年相比下降人民币60 百万元。
展望
"稳"是2024年中国经济的关键词，中国政府积极通过调整货币政策及财政政策支持经济发展，稳定市场。2024开年，住建部下放城市房地产调控自主权，各地即相继出台包括取消限购，降低首付等利好政策。2月中国人民银行下调5年期LPR，进一步降低购房者的成本，刺激并增强了房地产市场的活跃度。但地缘政治加剧，美国降息预期反复及不确定，2024年对中国经济仍是充满挑战的一年。
招商局商业房托基金主席及非执行董事黄均隆先生表示："管理人持续以开源节流为目标，冀能为持份者提供高质、可持续的收益。管理人将紧密追踪市场情况并灵活调整经营策略以提升物业经营表现，为持份者提供更优质的回报。招商局商业房托基金的投资策略目前聚焦在一线城市核心商圈的办公楼，及一二线具较强购买力城市的购物中心。管理人在市场上持续寻找合适的投资标的，希望平衡业态及区域的比例，增强投资组合的稳健性并提升基金持有人的收益。在保持杠杆稳定的情况下，探索不同投资结构的可能性，扩大管理规模。另外，管理人也持续探索成本压缩的可能性，包括资金成本、项目管理费用等。"
黄均隆先生补充："管理人预期2024 年，花园城全新开业后能给招商局商业房托的业绩带来增长点，同时2023年内人民币24亿元的再融资将惠及2024年全年，进一步修复招商局商业房托的业绩。"