有效的市场，有为的政策

2024年已经迈开步伐，房地产市场会怎么样、房价是涨还是跌、现在是不是买房的好时机，人们对这些关系房地产走向、变化以及置业的问题，充满了疑惑和争论。

对于中国房地产市场，从来就不是一个孤岛，其不仅和国内经济发展形势、政策情况息息相关，还受到世界经济格局的调整、地缘政治的变化、产业结构的重构等充满不确定性的世界问题影响。当前，世界上包括德国、韩国、越南、澳大利亚等国家的房地产市场，也一样承受着各自国家货币政策、企业融资、家庭负债和价格上涨、需求萎缩等风险与压力。

对于国内房地产市场，有两个信号是明确的：一个是有效的市场，一个是有为的政府。

过去一年，全国从年头到年尾有关房地产的优化政策出台就达751次，比2022年增加140余次，覆盖城市超330个。今年，房地产政策环境仍将持续宽松，以房贷利率为例，1月1日，有购房人收到银行通知，按揭贷款年利率（单利）调整为4%，展望2024年贷款市场报价利率（LPR）及房贷利率趋势，仍将有进一步下行的空间。这些包括金融政策、税收政策以及购房政策归结起来，都一致指向有效的市场，有为的政策。今年更要坚持把这一点进行到底。

从市场和经济的微观与宏观双面来看，这本质上就是一种价格信号，就是要创造一个充分有效的竞争的市场，让房地产各种要素更多地由市场调节，让市场引导企业去投资、去使用新技术。从长时间周期来看，房地产发展也是一个技术不断创新、产业不断升级的过程，在这个过程中，市场有很多地方是不完善的，会有所谓的市场失灵。

比如说，现在房地产的产业升级已经是大趋势，要产业升级就得靠房地产企业去拥抱技术创新，去使用新技术，去使用智能家居。就是要开发建设好房子，就需要产业升级，就需要有一个个愿意去当第一个吃螃蟹的企业，它们要在市场激荡变化的同时冒风险去采用新技术、新工艺，目前来说可能不符合比较优势，因为成本会变高，这就需要制度上作出有效安排。住宅产业化和装配式建筑的发展，就存在这样的情况，因为产业配套的不完备导致成本居高不下，推进困难。房地产开发所需的新技术、新工艺，不仅需要政策体系、技术体系、产业体系，还需要产业半径的系统配套，以解决运输及成本问题，有企业就反映，一些好的建筑构件国内并不是没有，但是因为政策只能出口转内销，往公海上运再折返回国。中央经济工作会议明确提出要支持企业出口转内销，这对于住宅产业化进程是一个重要利好，政府层面应该深刻领会和借机大力推进。

至于当前还被争论的房地产是不是过剩的问题，从结构来说，房地产远没有到饱和的程度，一二线经济发达城市，还有庞大的群体需要租房、需要住房或者需要升级改善居住条件。房地产市场上还有一些悲观情绪的存在，这实属正常现象，什么时候都有悲观者，也有乐观者，行业的发展不应该被这些观点和争论困扰。从人类历史进程来说，乐观者在灾祸中看到机会，悲观者在机会中看到灾祸。从大势来看，国内国外经济、消费以及房地产市场本身的新秩序还在构建之中，由此带来的连锁反应与困难目前看起来确实不小，但是房地产高质量发展的浪潮势不可挡，改革进步的诉求亦如雷贯耳，在落实房地产发展新模式理念方面，今年政策制度方面需要及时创新、需要符合比较优势，需要更加积极地运用经济手段推动房地产发展，这方面决策部门和地方政府还需要发挥因势利导的作用，比如让建设好房子的先行企业=成功，企业建设好房子的成功就能多赚点钱，其他企业看到行业采用这个技术很赚钱，就会跟着来，就会有市场竞争。市场竞争的结果，就是让企业赚得利润，政府获得税收，人民住上好房，各得其所皆大欢喜。